EN PL

Inwestycje komercyjne w przestrzeni miejskiej

Deweloperzy chcą zmieniać polskie miasta, samorządy muszą pomóc

www.propertynews.pl
W ostatnich latach rośnie liczba planowanych i realizowanych inwestycji komercyjnych w Polsce, które przyczyniają się do rewitalizacji zdegradowanej tkanki miejskiej i wpływają na podniesienie jakości życia mieszkańców.

- Takie projekty odgrywają dziś dużą rolę w kształtowaniu przestrzeni polskich miast. Prywatny kapitał jest niezbędny w zahamowaniu procesu degradacji ośrodków, które systematycznie wyludniają się i tracą swoją bazę ekonomiczną - uważa Jerzy Adamski, dyrektor Instytutu Rozwoju Miast.



Zobacz także: Statuetki Top Inwestycje Komercyjne w Przestrzeni Miejskiej 2013 przyznane



Jako przykład miast, które borykają się z odpływem ludności, Jerzy Adamski podaje miasta amerykańskie, jak Detroit, z którego wyjechało już 700 tys. osób. - W Polsce z taką skalą zjawiska nie będziemy mieć do czynienia, jednak problem jest bardzo poważny. Atrakcyjność miast tworzą nowe projekty komercyjne i nawet najmniejszy ruch w tym zakresie powoduje większą aktywność mieszkańców i turystów. Aby przedsięwzięcia dochodziły do skutku, potrzebny jest jednak impuls samorządu - podkreśla.



Duża liczba zdegradowanych terenów, zarówno w centrach jak i na obrzeżach, jest dziś wielką bolączką polskich miast. - Struktura tkanki miejskiej w Polsce przypomina patchwork. Prywatni inwestorzy mają więc ogromne pole do popisu. 22 proc. przestrzeni miast wymaga rewitalizacji, a połowa tych terenów znajduje się w śródmieściach - zwraca uwagę dyrektor Instytutu Rozwoju Miast. Przykłady udanych inwestycji komercyjnych, zmieniających tkankę miejską, można znaleźć w Rybniku. Jest wśród nich rewitalizacja starego browaru i zaadaptowanie jego przestrzeni na centrum handlowe czy przebudowa na podobne cele starej bazy transportowej. - Jak się okazało, takie przedsięwzięcia nie doprowadziły do upadku mniejszego handlu, ale znacząco ożywiły przestrzeń miejską, zwiększyły jej atrakcyjność, wygenerowały ruch na Rynku Starego Miasta i okolicach. Dzięki nim powstały parkingi, a mieszkańcy mają, gdzie spędzać czas - opowiada Michał Śmigielski, zastępca prezydenta Rybnika.



Jak dodaje, takie inwestycje doprowadziły jednak do odpływu mieszkańców i biznesu z innych części miasta. - Te zaniedbane obszary próbujemy teraz rewitalizować. Na lata 2013-2014 zaplanowaliśmy na ten cel środki finansowe - zapowiada Michał Śmigielski.



Wspólna wizja zaczyna się od planowania przestrzennego



Zdaniem Jana Mroczki, prezesa Rank Progress, tworzenie wspólnej wizji miast powinno zaczynać się od planowania przestrzennego. - Wielokrotnie samorządy opracowują plany z pomocą biur planistycznych i zdarza się, że powstają dokumenty nieadekwatne do jakości i potrzeb danej lokalizacji - zaznacza Jan Mroczka i apeluje do samorządów, by uchwały związane z planem zagospodarowania w jasny sposób określały nie chwilową, ale docelową wizję przeznaczenia obszaru.



Tomasz Konior, założyciel Konior Studio, zauważa, że brak planów bądź ich niska jakość powoduje, że miasta nie rozwijają się wcale bądź następuje rozwój, ale w złym kierunku. Taki dokument to albo otwarcie, albo zamknięcie miasta na nowe inwestycje. Plan musi być szczegółowy i przemyślany, bo daje wizje na następne dziesięciolecia. Nie może powstawać po kosztach.



- Zarówno urbaniści jak i inwestorzy prywatni mają jeden cel - stworzenie przestrzeni publicznych, w których ludzie będą się czuli dobrze - podsumowuje Agata Brzezińska, Country Manager, Neinver Polska. - Centra handlowe są dziś do siebie podobne. Możemy je wyróżnić właśnie za pomocą ciekawej przestrzeni publicznej, architektury i atmosfery, jaką w nich stworzymy - mówi Brzezińska.



Na wagę czynnika ludzkiego w powodzeniu inwestycji komercyjnych w miastach zwraca uwagę prezes Rank Progress. - Mamy wiele przypadków, że realizacja inwestycji w śródmieściu jest skutecznie utrudniana przez urzędników, co prowadzi do braku chęci kontynuowaniu takich zamiarów. Są oczywiście też i takie miasta, gdzie spotykamy się z pełnym zrozumieniem naszych potrzeb. Tym pozytywnym przykładem jest Wejherowo, gdzie zrozumienie dla biznesu jest ogromne, zaś prezydent ma jasną wizję zmian, które są niezbędne, by ośrodek ten stał się atrakcyjny dla mieszkańców i turystów - opowiada Jan Mroczka.



Jak dodaje, żaden deweloper nie będzie myślał o inwestycji w danym mieście jako o prezencie dla tego ośrodka. - Samorządy muszą to zrozumieć. Chcemy zmieniać miasta i możliwości inwestowania w tkankę miejską są bardzo duże - mówi Jan Mroczka.



Handel wraca do centrum



Przełom wieków przyniósł inwestycje, które wyssały handel z centrów miasta. Teraz inwestorzy wracają do takich lokalizacji. - Nasze zadanie, poprzez budowę Galerii Katowickiej, to przywrócenie funkcji handlowej w centrum miasta - zaznacza Agata Brzezińska.



Menedżer Neinver Polska zwraca uwagę, że możliwości kształtowania tkanki miejskiej przez prywatne inwestycje są nieograniczone, ale w przypadku projektów handlowych zagrożeniem jest przesycenie rynku. - Przesycenie nie służy ani rynkowi, ani miastu, ale rodzi wiele problemów. Powstrzymywanie przedsiębiorców przed takimi planami to rola samorządów - mówi Agata Brzezińska.



Tomasz Konior także widzi pewne zagrożenia, jakie niesie za sobą budowa dużych, śródmiejskich galerii handlowych. - Nie zapominajmy, że galeria handlowa jest inwestycją prywatną i nigdy nie stanie się prawdziwą przestrzenią publiczną, z której mieszkańcy mogą w dowolny sposób korzystać. Z drugiej strony powierzchnie handlowe w śródmieściach mogą być katalizatorem jego przemian - uważa. - Samorządy muszą jednak zadawać sobie sprawę, że inwestycje komercyjne zmieniają miasta, ale nie rozwiązują problemów ze zdegradowaną tkanką miejską - podsumowuje.



Jak przykład nowej inwestycji w centrum miasta Konior podaje katowicki projekt Supersam, w ramach którego mają powstać przestrzenie otwarte na miasto i służące jego mieszkańcom. Przedsięwzięcie wiąże się m.in. z rewitalizacją dawnego placu synagogi, co znacznie odmieni tę część miasta, a nawet może pobudzić powstawanie kolejnych inwestycji.



Uczestnicy panelu podkreślali, iż handel i usługi należą do głównych czynników miastotwórczych. Same też nie mogą istnieć bez miasta, dlatego deweloperzy i samorządy muszą żyć w swoistej symbiozie.



- Bez inwestorów prywatnych miasta nie będą się rozwijać. Potrzebna jest świadomość inwestora, samorządu i architekta. Musimy wrócić do korzeni. By w miastach czuć się dobrze, między budynkami powinna zaistnieć synergia. Z problemem braku tej synergii zetknęły się Katowice, w których brakuje takiej części jak śródmieście - zaznacza Tomasz Konior.



Samorządy frontem do deweloperów



Jak podkreśla wiceprezydent Rybnika, w związku z obecną sytuacją na rynku nieruchomości, dziś nawet dobrze przygotowany i atrakcyjnie zlokalizowany teren inwestycyjny nie daje pewności, że znajdzie się inwestor, zainteresowany rewitalizacją tego obszaru. - Musimy zatem zastanowić się nad oferowaniem większych ulg. To duży problem, przed którym stoją samorządy - wyjaśnia Śmigielski.



Opinię tę potwierdza Jan Mroczka. - Jeszcze niedawno inwestor musiał zagospodarować przestrzeń wokół budowanego obiektu i zgadzał się na to. Na przykład w realizowanej przez nas inwestycji w Jarosławiu nakłady na infrastrukturę drogową przekroczyły 20 mln zł. Dziś jedynym sposobem na przyciągniecie inwestora jest ulga - podkreśla. Jak dodaje, projekty nie są już tak rentowne jak kiedyś i są na nie nałożone różne obciążenia finansowe, jak chociażby nakłady na adaptację lokali dla najemców.



Dworce z potencjałem



Wiele tego typu nowych przedsięwzięć dotyczy modernizacji usytuowanych w sercach miasta dworców i wzbogacania ich oferty o część komercyjną z centrum handlowym, hotelem czy biurami. Takie projekty planowane są w Sopocie, Kielcach czy Olsztynie, a prawie gotowe są już w Poznaniu czy Katowicach. - Dworce zmieniają się dzięki współpracy z deweloperami i niosą wiele możliwości dla deweloperów komercyjnych - wyjaśnia Jarosław Bator, dyrektor zarządzający ds. nieruchomości, pełnomocnik zarządu, PKP SA.



Bator ogłosił, że spółka zamierza wkrótce ogłosić przetarg na przebudowę Dworca Gdańskiego w Warszawie. W ramach inwestycji ma powstać m.in. część komercyjna. - Myślimy też o Olsztynie i Dworcu Świebodzkim we Wrocławiu - wyjaśnił.



Zdaniem przedstawiciela PKP w tego typu inwestycjach ważne jest, by projekty te tworzyły trwały efekt w tkance miejskiej, a nie były rozwiązaniami tymczasowymi.



Potencjał dworców dostrzegła firma Neinver, która realizuje Zintegrowane Centrum Komunikacyjne w Katowicach. - Dworzec jest odwiedzany przez 12 mln osób rocznie. To ogromny potencjał, który wykorzystamy - podkreśla Agata Brzezińska. - Mamy nadzieję na kontynuowanie współpracy z PKP na polskim rynku. Potencjał dworców jest duży i nadal będzie rósł, a Katowice to dopiero początek - dodaje.



Perspektywy związane z nieruchomościami dworcowymi dostrzega też prezes zarządu Rank Progress i zapowiada, iż takie inwestycje mogą się pojawić w portfelu spółki. - Liczymy, że wkrótce staniemy się partnerem przewoźnika przy realizacji inwestycji komercyjnej - zaznacza.



Dworce kolejowe usytuowane są najczęściej w centrach miast. Aby miejsca te stały się ich wizytówką, potrzebne jest jednak wypracowanie wspólnej wizji przeznaczenia terenów wokół dworców z wizją samorządami.



PPP - pomysł na współpracę



Uczestnicy panelu zwrócili uwagę na formułę partnerstwa publiczno-prywatnego jako narzędzia, które można z powodzeniem wykorzystać do realizacji inwestycji zmieniających tkankę miejską. - Inwestycje komercyjne w przestrzeni miejskiej są bardzo potrzebne i powinny mieć znaczącą rolę w kształtowaniu tkanki miejskiej. Do ich realizacji warto wykorzystywać narzędzie, jakim jest PPP, które daje realne możliwości realizacji inwestycji - wyjaśnia Agnieszka Kalisiewicz, starszy specjalista, Departament Instrumentów Wsparcia, Ministerstwo Gospodarki.



W ostatnim czasie w resorcie gospodarki powstała specjalna komórka odpowiedzialna za PPP. - Brakuje świadomości, jakie korzyści daje to narzędzie. Wciąż za mało jest też przykładów takich realizacji, ale to się zmienia - wyjaśnia Agnieszka Kalisiewicz i podkreśla, że ten instrument może stać się bardziej atrakcyjny dla przedsiębiorców i samorządów, gdy wyczerpią się fundusze unijne.



Zdaniem przedstawicieli resortu formuła PPP świetnie sprawdza się m.in. we Francji czy Wielkiej Brytanii.



Po takie narzędzie może w przyszłości sięgnąć spółka Rank Progress. - Nie wykluczamy skorzystania z tej formuły w przypadki inwestycji, którą planujemy w Warszawie. Powstanie ona na terenie o powierzchni 60 ha i obejmie m.in. budowę szpitala i szkoły - zapowiada Jan Mroczka.

WYSZUKIWANIE SESJI

Proszę wybrać dzień

Proszę wybrać lokalizacje sesji

Nazwa sesji

Wydawcą serwisu 2013.eecpoland.eu jest Grupa PTWP SA.